昆明叫停“高低配” 想要家里有院子只能越走越遠了

昆明對樓市中的“高低配“現象踩了腳剎車。近日公布的《昆明市城鄉規劃管理技術規定(2016版)》修訂版意見稿(以下簡稱“《規定》”)中,關于建筑設計規定中新增了一條,“同一地塊內不應采取低層與高層住宅建筑組合的形式。”

某“高低配”樓盤效果圖(圖源于網絡)

高低配是個地產術語,一般指在同一地塊中規劃了多種產品業態,形成如高層+低層(洋房、合院、別墅)的組合形式,形成差異化的產品類型組合,其出發點在于高層產品回款更快,低層能提高產品溢價,兼顧不同類型客群需求。這種規劃在早些年較多,近年已較為少見。

《昆明市城鄉規劃管理技術規定(2016版)》修訂版意見稿中地塊主要指標規定

根據此次修訂版《規定》相關內容,低層住宅主要指建筑限高18米的1-3層產品,也就是以合院和別墅為代表的低密產品;而高層住宅是指建筑高度54米以上、高于10層的產品,對應到市場上是以小高層、高層住宅為主的住宅項目。

高低配的優缺點都很明顯,不過高低配的出現也是有原因的,多半與地塊朝向、周邊環境、景觀等因素有關,由于資源分布不平衡,容易導致需求沖突、隱私暴露等問題,出現不同業主群體之間的矛盾,往往很難做到兩邊討好。

昆明純高層與高低配項目鳥瞰圖對比

目前昆明市場上高層配別墅的高低配項目并不多見,更多是高層+多層組合,并不在限制之列,不過還是可以從中看出不同設計思路帶來的居住體驗也不同,比如上圖兩個住宅項目,容積率均為2.5,建筑密度和綠地率等規劃指標也相近,一個設計為純高層,一個為高層+小高層+洋房的混搭組合,其樓間距、景觀、空間都差異很大。

高低配往往是兵營式整齊布局,樓間距小,公共活動和景觀空間被壓縮,而純高層設計采用圍合式布局,業主都能夠享受到中央花園和水景。

除此之外,還有資源分配的不均衡,作為高低配項目承擔溢價任務的低密產品,往往被安排資源最好的中庭部分。在較極端高低配案例中,某些樓盤是將公共綠地計入低密產品的贈送面積中的,即使數據上項目綠地率很好看,但綠植鮮花長在了別人的私人花園里,實際能享受的人卻少了。

而對于低密業主來說,樓間距減小帶來的尷尬感也難以通過院子得到緩解。試想一下,房子四周被高層圍繞,對采光產生一定影響是其次,更為重要的是自己在庭院里或露臺上的一舉一動,都可能會被在隔壁高樓鄰居或路過的行人圍觀,高端住宅最看重的品質大大打了折扣。

昆明某200余畝規模的高低配項目

高低配項目也不是完全沒有可取之處。當項目達到了一定體量,不同地塊設計不同類型產品,有了足夠的緩沖和拓展空間后,就能展示出一定優勢。

單宗土地面積越大,越具備做高低配的條件,而昆明對單宗土地出讓面積的規定是不得超300畝,主城區出讓的單宗住宅用地實際上要小得多,這也導致了高低配往往出現在遠郊項目中。

而昆明主城不多的高低配項目滿足了在主城住院子的愿望,市場需求是客觀存在的;對于高層業主來說,有了低密產品的加入,感官上樓盤品質也會提高不少,如果再有學區或其他稀缺資源的價值加持,后續升值空間也會比較可觀。

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